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地产基金?很重要!

地产基金是投资中不可或缺的重要配置,一般来说,建议占可投资产的20%-40%,当然这不一个固定的比例,需要根据投资者的自身风险偏好和具体情况而调整。

从全球来看,任何市场中地产投资都是很重要的配置,不管经济周期如何,配置有高低,不同阶段也有投资业态的变化,然而重要性却始终不减。


就众所周知美国知名的私募基金大佬中,黑石、凯雷、KKR等在投资配置中地产基金也是占比很高的,以管理规模超过3000亿美金、全球最大的另类投资管理公司黑石来说,地产基金就占到1/3左右。


2房地产领域在中国

那么,我们再来看看房地产领域在中国的地位,毫无疑问,占据了支柱作用。


为什么这样说呢,可以带大家看几项数据,2017年全国房地产业和建筑业合计销售共计约11万亿,根据这个数据计算楼市大概贡献了GDP的14%左右。


同时,在房地产相关的行业里,如玻璃、电器等销售额贡献了约9万亿。合计起来占GDP总量24%,确实没有任何一个行业可以超越。


3“房地产基金”类别概述

很多投资人近些年购买的类固定收益产品往往也是房地产领域较多,可能是通过集合信托或资管计划及契约型基金等,不管什么通道类型,但最终资金流向到不同的开发商手里,这些都是房地产基金其中的类别之一。


这些房地产的类固定收益产品其交易结构是大多向项目公司提供借款,还款来源通过项目公司还本付息及集团资金支持,或者是控股的上市公司用集团信用作为担保,发行债权融资。


传统的类固定收益产品大多以这个类别最多,一般约定债权期限在3年以内。早些年,一年期利率可达到年化10-12%,经过几轮降息,现行的利率空间一年期大约在6-8%区间。

 

4“地产基金”常见的三种模式

现阶段国内主流的房地产基金项目投资人更青睐于股权投资模式,其交易结构可以灵活设计,实现开发商与基金投资者的利益一致性。


比如基金公司发起股权投资基金,而投资人和开发商共同出资,向项目公司注资,实现对项目公司的绝对控股。在基金层面,开发商与投资人可以约定股利及超额利润的分配方式,一般期限在2-5年。如果被投项目实现合理利润,则投资人的预计回报一般在年化8-12%区间。在2017年2月银监会发布4号文及今年银行业缩减表外资产停止委贷业务后,上述股权投资方式成为替代房地产固定收益的主流资产。


还有一种交易结构是开发商或者合作方及基金向项目公司注资,根据出资比例享受项目对应股权,当项目分配利润时按照股权比例分配,大多周期在3-5年左右。在北京、上海这类核心城市的资产收购类,以及一二线城市的改造更新类项目中,普通股模式也非常普遍。

除此以外在海外市场经常会见到REITS(房地产信托投资基金)的模式,交易结构以持有型物业为标的,发行收益凭证以租金收入和房地产增值提供定期收益,可在公开市场交易,类似股票,没有固定期限。这类产品海外私行较为常见,一般年化回报在5-7%左右,但因国内合规及税法暂不完善,所以REITS的模式在中国酝酿多年,直到去年才在长租公寓领域进行试水。现阶段国内有增值改造类型的基金比较相似,基金收购一些核心城市的核心物业资产,通过改造、自持、运营,最终以大宗交易的方式出售或基金稳定的租金回报带来长期稳健的收益等。


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